Si sos administrador de un consorcio de propietarios, o si sos copropietario y querés entender qué seguros debería tener tu edificio, este artículo es para vos. El régimen de propiedad horizontal establece obligaciones aseguradoras concretas que muchas veces se ignoran o se contratan de manera incompleta, generando responsabilidades importantes para el administrador.
¿Qué seguros son obligatorios en un consorcio?
La ley 13.512 de Propiedad Horizontal y su reglamentación, junto con el Código Civil y Comercial vigente, establecen una serie de seguros que el administrador debe contratar y mantener vigentes. Los principales son:
1. Seguro de incendio del edificio
Es el seguro base y el más evidente. Cubre el edificio en sus partes comunes y, dependiendo de la póliza, también puede cubrir las unidades particulares de los copropietarios. Es importante que el capital asegurado refleje el valor real de reconstrucción del inmueble, no su valor de mercado.
2. ART para los empleados del consorcio
Si el consorcio tiene empleados (portero, encargado, personal de limpieza), la ART es obligatoria. El administrador es el responsable de contratarla y mantenerla al día. Si hay un accidente laboral y no hay ART vigente, el consorcio responde directamente, y el administrador puede ser responsable solidario.
3. Responsabilidad civil del consorcio
Esta cobertura protege al consorcio frente a reclamos de terceros (visitantes, vecinos, transeúntes) que sufran daños en las áreas comunes del edificio: una caída en la escalera, una teja que cae sobre un auto, una inundación que afecta a un vecino del piso de abajo.
¿Qué pasa si el administrador no tiene los seguros en orden? El administrador actúa como mandatario del consorcio, y su responsabilidad es garantizar que todos los seguros obligatorios estén vigentes. Si hay un siniestro y el seguro está vencido o fue contratado con un capital insuficiente, el administrador puede ser demandado personalmente por los copropietarios.
Coberturas adicionales recomendables
Más allá de los seguros obligatorios, hay coberturas adicionales que son muy convenientes según las características del edificio:
- Calderas y equipos: cubre daños al equipo y a terceros en caso de explosión o falla de la caldera central.
- Ascensores: específico para daños mecánicos al equipo y accidentes con usuarios.
- Equipos de seguridad: cámaras, sistemas de alarma y control de acceso.
- Daños eléctricos en partes comunes: sobretensiones que afecten la instalación eléctrica común.
La importancia de actualizar el capital asegurado
Uno de los errores más comunes en la gestión de seguros de consorcio es no actualizar el capital asegurado del edificio. Si el edificio fue asegurado hace tres años por un valor que hoy es la mitad del costo de reconstrucción real, ante un siniestro grave la indemnización no va a alcanzar para reconstruir, y el consorcio va a tener que cubrir la diferencia de su propio bolsillo.
Cómo puedo ayudar al administrador y a los copropietarios
Trabajo habitualmente con administradores de consorcios para revisar si la cobertura del edificio está completa y actualizada, comparar entre compañías y asegurar que no haya brechas de cobertura. También ofrezco acompañamiento ante siniestros para agilizar la gestión con la aseguradora.
Matías Ferri
Productor Asesor de Seguros · Matrícula SSN N° 103244
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